Недвижимость в Европе

Голландская недвижимость является сложной сферой деятельности, поэтому перед тем, как вступать в контакт с местными риелторами либо агентами по недвижимости, имеющими собственность на продажу в Голландии, Вы, возможно, посчитаете для себя полезным узнать больше о том, что стоит за покупкой собственности в Нидерландах.

Владение собственным домом среди голландцев было явлением сравнительно необычным до 1960-х годов, когда все больше людей начали стремиться к покупке или строительству собственного дома. Правительство продолжает способствовать владению домом. Свобода выбора и индивидуальные дома в настоящее время поощряются, в отличие от предыдущих политических стратегий, направленных на строительство массового жилья, не имеющего отличительных черт.

Нидерланды являются небольшой, но плотно заселенной страной. Это приводит к ситуации – особенно вблизи больших городов, – когда спрос превышает предложение, и, таким образом, цены возрастают выше возможностей многих потенциальных покупателей. Однако, на севере страны ситуация не настолько критическая.

Как правило (кроме случаев покупки в инвестиционных целях), большинство источников не рекомендуют покупать собственность, если Вы не намереваетесь пребывать в стране более трех лет. Расходы, связанные с приобретением собственности в Голландии, (и относительно медленный рост цен в настоящее время) являются таковыми, что рентабельность такой покупки кажется маловероятной.

Целью данной статьи является краткий обзор процессов, связанных с приобретением собственности, однако она не может охватить все обстоятельства. Поэтому Вам понадобится профессиональная консультация относительно частных случаев.

Будьте готовы к издержкам на покупку недвижимости в Нидерландах - Голландии

Существует ряд издержек, а именно:

• Оценка (taxierapport): Около 0.2% от покупной цены (плюс BTW (Налог на добавленную стоимость)). Ставка может служить предметом переговоров, а затраты могут подлежать налогообложению в зависимости от обстоятельств
• Предварительный договор (koopovereenkomst): Около 0.3% (плюс BTW) от покупной цены. Обычно не является предметом переговоров
• Контракт на передачу (akte van levering): Около 0.3% (плюс BTW) от покупной цены. Обычно не является предметом переговоров
• Ипотечный контракт (hypotheekakte): 0.15% (плюс BTW) от покупной цены. Может подлежать налогообложению в зависимости от обстоятельств
• Издержки на оформление ипотеки (afsluitprovisie): 1% от суммы ипотеки. Может подлежать налогообложению в зависимости от обстоятельств
• Налог на передачу собственности (overdrachtsbelasting): 6% от покупной цены. Не является предметом переговоров
• Гонорар агента по недвижимости (makelaarscourtage): 2% от покупной цены (плюс BTW). Однозначно является предметом переговоров, но оплачивается только в случаях, если Вы обратились с просьбой найти для Вас собственность
• Также местные органы ежегодно налагают налог на собственность на основании рыночной стоимости или площади в квадратных метрах. Налог состоит из двух частей – часть жильца и часть владельца. Жильцы-владельцы выплачивают обе части.

Если собственность не продается после отъезда из Голландии (например, в случаях сдачи собственности в аренду) налоговые вычеты, как правило, прекращаются.

Финансовая подготовка при покупке недвижимости в в Нидерландах - Голландии

Имейте в виду, что издержки на приобретение собственности составляют около восьми процентов от покупной цены.

Банки и другие заведения часто осторожны при предоставлении денежных средств в кредит лицам, не являющимся гражданами Нидерландов. Однако в принципе, возможно получить до семи валовых заработных плат (при этом предложение обычно будет ниже, возможно, три с половиной или четыре заработных платы) в случае соблюдения различных условий. При принятии решения относительно суммы ссуды, которую банк намеревается предоставить, во внимание может приниматься вторая прибыль в семье. Максимальный срок ипотеки – 30 лет.

Для получения ипотеки покупатель должен:

• прожить в Нидерландах как минимум пять лет
• иметь постоянную работу
• иметь действительный вид на жительство
• просители, имеющие собственное дело, должны предоставить отчеты как минимум за три года. Они должны быть подготовлены признанными аудиторами и показывать прибыль за вышеупомянутый период, а также прогнозы на следующий год.

Просители, имеющие собственное дело, должны предоставить отчеты как минимум за три года. Они должны быть подготовлены признанными аудиторами и показывать прибыль за вышеупомянутый период, а также прогнозы на следующий год.

Некоторые кредиторы с радостью идут на уступки относительно этих правил, разрешая, например, более краткий срок проживания, либо имея дело с лицами, работающими по кратковременному контракту.

Предлагается целый ряд ипотечных продуктов, требующий внимательного рассмотрения. Налоговые последствия будут отличаться в зависимости от типа ипотеки и личных обстоятельств.

Граждане Голландии могут вычитать выплаты процентов со своего налога на прибыль до 30 лет, поэтому они обычно берут в ссуду как можно больше, а выплачивают капитал по минимуму, если вообще выплачивают. Лица, не являющиеся гражданами Нидерландов, могут извлечь пользу из такой ситуации, но могут и не извлечь – это будет зависеть от их собственных обстоятельств.

Процентные ставки в настоящее время являются достаточно низкими. Как ипотеки, основывающиеся только на процентах (aflossingvrij), так и ипотеки под вклады (spaarhypotheek) являются обычной практикой.

Кредиторы потребуют предоставления отчета об оценке (taxatierapport) рассматриваемой собственности (который оплачивается покупателем). Такой отчет должен выдаваться признанным оценщиком (taxateur), который не может являться агентом, проводящим операцию по покупке.

Оценка не является экспертизой. Двигать мебель и поднимать паркет не нужно. Отдельная экспертиза проводиться в случае возникновения сомнений относительно собственности. Таким образом, покупатель должен быть готов к соответственным издержкам.

Поиск собственности в Нидерландах - Голландии

Собственность на продажу в большинстве случаев рекламируется с помощью агента по недвижимости. (makelaar). Реклама может подаваться в режиме он-лайн, на фасаде магазина, в местной прессе, или же на щите на внешней стороне собственности. Местные газеты обычно выпускают приложение о недвижимости (woon) по средам или четвергам.

Недвижимость Голландии может предлагаться в форме фригольд (на безусловном праве собственности) (vrij leen) либо лизгольд (на правах аренды) (erfpacht). Большое количество городских квартир находятся в пользовании на правах аренды. Условия оплаты за аренду земли могут налагать ограничения на сумму, которая может использоваться как залог для покупки такой собственности.

После того, как Вы увидите рекламируемую собственность, которая может Вас потенциально заинтересовать, нужно сделать следующий шаг – осмотреть ее. Вполне вероятно, что возможному покупателю придется договориться с агентом о встрече, чтобы осмотреть дом. Вам следует ему четко объяснить, что в Ваши намерения не входит привлечение его услуг по поиску дома (конечно, если это не соответствует Вашим реальным планам), а что Вы просто хотите побольше разузнать о той или иной собственности.

Обычной практикой является сотрудничество с агентом по недвижимости (makelaar) и привлечение его к выполнению всей работы, связанной с разъездами. Это дает такие преимущества, как экономия времени и осмотр собственности до ее официального появления на рынке недвижимости. Но это также означает выплату гонорара, который равен одному или двум процентам от окончательной покупной цены (плюс BTW (голландский налог на добавленную стоимость)).

Если же Вы решите искать недвижимость без помощи агента, будьте бдительны с квартирами. Некоторые из них могут находиться под руководством управления жилищного строительства с его собственными правилами. Получение их разрешения на то, что квартира может быть занята – даже если Вы являетесь ее владельцем – является обязательным!

• Значительная часть собственности рекламируется словами kosten te koper, которые идут рядом с ценой. Это означает, что покупатель оплачивает все издержки.
• Новостройки могут рекламироваться словами vrij op naam, что означает, что цена включает издержки

Предложение на покупку недвижимости в Нидерландах - Голландии

Когда покупатель нашел подходящую собственность, первое что он должен предпринять – это сделать предложение. После изменений в законодательстве, внесенных в сентябре 2003 года, устное предложение более не является обязывающем. Согласно законодательству Голландии на лицо, отзывающее свое предложение в связи с неспособностью собрать средства, может налагаться взыскание в размере 10% от цены предложения. Таким образом, предложение, как устное, так и в любой другой форме, нужно делать с оговоркой «в случае получения финансирования».

Письменное предложение в форме Предварительного договора или Контракта на продажу (koopovereenkomst) является договором купли, составленным юристом и подписанным обеими сторонами. Покупатель и продавец обычно пользуются услугами одного нотариуса (notaris), что позволяет сэкономить средства и сократить объем работы с документами. Однако существует трехдневный период обдумывания и переговоров, в течение которого вы можете отозвать свое предложение без выплаты взысканий. По истечении этого срока контракт на продажу передается юристу, после чего будет установлена дата завершения сделки.

• Если существует вероятность, что завершение сделки займет более двух месяцев, покупателя могут попросить внести десятипроцентный депозит во время подписания договора купли
• Покупатель (либо его представитель) обязан консультировать по поводу планов развития и других возможных общественных ограничений

На протяжении времени между подписанием Предварительного договора и оговоренной датой завершения сделки представители покупателя обычно должны провести оценку (в целях ипотеки), после чего могут последовать следующие осмотры собственности.

Завершение сделки на покупку недвижимости в Нидерландах - Голландии

Контракт на передачу (akte van levering) подписывается обеими сторонами после завершения сделки. Юрист регистрирует информацию о следке в соответствующих органах.

В день завершения сделки агент по недвижимости может (если в этом есть необходимость) провести последний осмотр собственности покупателем, который может включать поверку метража. Обычно агент сопровождает продавца в контору нотариуса для подписания акта передачи. После подписания этого акта право собственности на недвижимость переходить к покупателю. Нотариус регистрирует изменение права собственности в Земельном Реестре.

Агенты по недвижимости в Нидерландах - Голландии

Агенты по недвижимости (makelaars) привлекаются обычно как в операции по продаже, так и в операции по приобретению, а также могут наниматься покупателем или продавцом недвижимости на условиях гонорара. У них существует деловая ассоциация – Голландская ассоциация агентов по недвижимости (Nederlandse Vereniging voor Makelaars – NVM).

• Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM)
  Адрес: Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein
  Тел.: 030 608 5185
  Website (на голландском языке)
• Информация о NVM на английском языке: Нажмите здесь

Имея более 3 600 участников, свой Моральный кодекс (включая дисциплинарные процедуры) и обязательное обучение для участников, NVM является признанным и уважаемым органом. Она может предоставлять информацию о зарегистрированных агентах на определенной территории. Все агенты Ассоциации также имеют доступ к funda, наиболее популярному веб-сайту по жилой собственности в Нидерландах. Агент, зарегистрированный в NVM, может предложить большую защиту в случае возникновения претензий или проблем в последующий период.

Многие агенты также имеют личные веб-сайты, на которых будущие покупатели или продавцы могут оставить свои данные и инициировать поиск собственности, а также ее оценку.

Недвижимость может также предлагаться в Голландии агентами, которые не входят в Голландскую ассоциацию агентов по недвижимости.

Business Legal Consultancy предоставляет услуги по приобретению недвижимости в Нидерландах. В случае если у вас есть дополнительные вопросы относительно процедуры или вы желаете приобрести недвижимость в Голландии, то вы можете обратиться к нам по нижестоящим координатам.